实录：首届全国园区地产开发运营经验研讨会(3
【主持人】：感谢高纬环球精彩的分享。现在进入上午最后一个环节，有请宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表高志先生介绍。
【高 志】：各位上午好！感谢大家能够千里迢迢聚到嘉兴，一起来研究园区地产开发的新模式。原来想给大家介绍一下项目，但这两天听了会议很受，觉得有些东西还是得多注意一下，所以我会用20分钟的时间把园区的趋势和要素沟通一下，然后给大家介绍一下案例，这个案例是我们现在正在做的一个案例，是在沈阳，这个案例也是十大重点项目，应该说比较符合产业城的规划。
第一，你做园区要解决的第一个问题不是建筑设计，也不是规划，第一个问题是怎么样给园区定位的问题，大家可能说根据我的调查研究就可以定位，实际上不是这样，首先要搞清楚什么是定位，定位是不是我想生产什么根据研究结果就可以生产什么，或者定位只是生产某一个产品。其实不是，定位不是指的某一类产品，也不是某一个生产线，定位做的最重要的一件事是借助持续简单的信息，在顾客中立足，占据一个。占据什么呢？而最佳的效果，即使让简单的客户中用到一个字眼：我是谁？所有最后成功的园区，第一条不是房子建的多漂亮，不是绿化搞的多少，而是准确的定位。比如对我来说最成功的天津开发区，“一只机、一瓶油、一碗面”，这三个打遍天下无敌手。这只机是原来摩托罗拉手机，一瓶油好象是鲁花花生油，占了中国30%的企业，一碗面是康师傅方便面。在当时的市场情况下就是高端制造业，当时他们告诉我生产BB机的链子全部都在这里生产，这个链子每年在17个亿。所以定位要特别准确。什么叫定位？定位就是你干什么的，因为嘉兴开发区一定要想明白了你是谁，比如像大连软件园，这么多年太多了，能咬到今天，干什么我就死咬住这个软件，可能会说有些钱没有赚着，但是赚钱有有吗？所以第一是定位。第二个，我们说英特尔是微处理器，一说沃尔沃是安全，一说硅谷产业园是IT产业，一说金三角产业园是化工和电讯，一说中关村产业园就是电子高科技产品，中关村很清楚的就是做电子，所以就在中国迅速形成了，这是一个很明确的。
第二，定位越简单越好，最近我看几个开发区的定位，确实讲的很好，但是你看了半天不知道干吗，这边鼓乐齐鸣，在那边吹响消灭的号召，这个开发区是什么都不干。所以定位越简单越好，因为定位是取决于供应方行为，或者说取决于运营活动的差异，而不是需求或者客户方面的差异，定位取决于市场供应方，如果大家说市场需要什么你定什么就错了，这样最后一定被人家干死，因为你知道定位这个，别人不会傻子，别人也会做这样的定位。所以千万不要根据市场调查的结果，根据市场调查的结果一定得死。
第三，战略定位是：第一简单一致性。大连软件园很遗憾，当时本来有机会合作，因为它采用了特殊的政策我们没有办法。我觉得这么多年大连软件园的一个好处，包括现在嘉兴产业园的好处，很简单，就是个性，如果你什么都想干的话什么都干不成；第二是互相加强，要互相关联；第三是没有多余动作，现在开发区很多产业园由于领导的需要或者由于企业的需要，巫毒僵尸或者由于市场的需要，多余的动作太多，你一个项目是10%的利润，但多做一个那10%就没有了，白干了。
所以在这种情况下，产业园四大设计问题要解决，我们做产业园规划，为什么产业园规划找我投票我不会参加？因为产业园规划不能通过规划来解决，产业园光做一个设计不行，不跟一般设计一样，一个建筑、一个楼或者一个什么商场，分工比较清楚，而产业园是一个综合复杂的系统。由此，这么多经验告诉我们：产业园的第一个设计是要做产业设计，究竟什么是产业设计，一会儿我给大家举案例的时候会详细介绍；第二个设计叫人口结构设计，这个恐怕很少有人提到，但是我觉得大连软件园这方面做的很好，没有人才我们自己培养人才，所以你们的学院又实用，又能解决就业，将来可能还真会培养出一点人才来，靠天靠地不如靠自己，所以我们必须要解决当地人口结构的情况。昨天郭总说，我一口气要两千名软件人才，让哪儿找去？如果不口设计，不对人口结构做深入的研究，恐怕你产业园盖好了房子也没有人；第三是街区设计，这是这些年我们研究的，我们去过很多的产业园，但产业园跟一般城市最大的特点就是比较安静，为什么比较安静？是因为产业园相应的街区设计基本上都没有做，一般的设计公司不做的或者说等着。产业园为什么做街区呢？特别是研发性的、创意性的产业园，没有街区构成不了市场，我们千万不要把产业园认为就是生产，早期的时候是生产，后来就开始进入所谓的第二产业园，以承建为主，所谓沿高速公，第三是半工产业园，引进了一系列的总部经济；而现在的产业园是生产、生活为一体的综合产业园。我们之所以要进行街区设计，就必须进入第三代产业园；第四建筑设计，这个产业设计才是我们真正的产业园设计。
第一什么是产业设计呢？产业设计是指综合运用各种理论分析工具，从城市当地的实际情况出发，充分考虑区域经济发展态势对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会影响、事实方案等作出科学规划。因为你的产业是什么，你要做什么肯定非常清楚的，但是你的产业能不能生产下去，那不是你自己的问题，给你政策再好也活不下去，如果你没有别的，就是根据当地的产业状况，你是否能？举例子，切尔西踢足球居然能卖出几千张票，在大连五万人没有问题，会抢疯的，如果把良渚越剧放到大连人看估计500张票都卖不出。所以要看你周边体系是否成立。
第二，人口结构设计。人口结构是指资源支撑平台，一定是长期的，这次我们给天津市做天津市城市副中心的时候专门做了这个模式，我们发现这个是长期的，因为都是从别的区的拆迁人口搬迁的，人很多，不是老头老太太就是小孩，真正有钱的不往这里走。所以人口结构是指将人口以不同的标准划分而得到的一种结果。构成这些标准的因素主要包括以下几类：年龄、性别、人种、民族、教、教育程度、职业、收入、家庭人数等；
第三，街区设计是根据产业特征组织人流物流体系，建立公升的市场关系以及公共行为的设计，我的观点，产业园区如果没有市场行为肯定走不远，像天津金融开发区十大建筑，多种呈现态势，它有窗口。
我们做产业园怎么开发呢？第一，产业园的设计就是为某类产业的开发建立一套动态的经营体系，所有产业园的设计，都是在给某一个体系做一个经营体系，不是做房子；第二规划做的是园区土地的价值和空间分析，很多人跟我说：张老师产业做的挺好，能不能把我们这个房子盖的漂亮点？我说不对，什么是规划？规划玩的是地，规划不是房子，你做的对不对是产业园的地，我可以告诉大家，产业园土地升值速度远远超过一般的地，因为它的起点太低，一般产业园都常低的地价，但一旦依附上产业，这个价格就不好说了。所以做多少房子没有多大意思，关键是土地价值能不能做出来，而土地产业价值是产业决定的；第三，建筑设计做的是园区中单体的空间相互关系，产业之间互相是有联系的；第四，景观是园区土地与建筑的灰色空间处理，什么是景观？除了房子都是景观，现在很多产业园把植物、草当成景观了，它是景观，但是属于景观中的绿化，景观可不是搞绿化，包括雕塑、围墙等等，都是从硅谷传来的，可千万不要说做景观就是种树。
在这个基础上给大家五句话，请大家记住，肯定对你们有帮助，就是十个字，做园区规划，第一要记住“主题”，也就是核心定位是什么；第二是“标准”，我们要做到好，好是什么？你的标准是什么？你要很清楚是搞第二代、第三代还是，你这个地方是否需要，或者这个地方能否形成第二代和第三代，这些都要解决；第三“次序”：产业链、供应链、运营连、链，起码这四个链条的次序要搞清楚；第四“尺度”，所有产业园一般来说都跟城市有某些关系，用昨天郭总讲的话，都是微型的小城市，微型小城市靠什么呢？靠城市尺度，我们开发区的城市尺度和开发区的建筑尺度究竟该是什么关系；最后是“语言”，建筑设计是一种语言，每个开发区或者产业园都应该有自己独特的建筑语言，不仅仅是外立面，你使用什么样的建筑语言应该是强烈体现行业特征的。
我们的三个竞争：第一，产业园竞争靠的是盈利模式而不是某一类产品，举一个例子，做飞机的，做金属加工的、做黄金的、做房地产的，哪行利润长期来看都有差别，差别是行业之内的差别，有的企业只能做到50%的利润，有的企业是5%，真正竞争是盈利模式，所以我们做产业园的时候千万不要抓住一两个所谓的卖点没完没了，不在于这个，在于盈利模式；第二只比对手领先一点点，而要变成产业链的今日热点关注搜狐焦点微信号关注搜狐焦点微信号
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