网站运营雷军搅局 房企借鉴互联网运营治标不治本
万科总裁郁亮口中的“搅局者”还是来了。
11月底，有将首个小米式公寓铺开在的视野中。这个名为“you+国际青年公寓”的项目，因为有小米CEO雷军的注资以及有格调的设计迅速刷屏地产圈。
在房地产纷纷向互联网靠拢时，互联网的领军人物之一雷军却“插足”到了房地产。在一些业内人士的眼中，“狼”真的来了。
不过，记者在采访中发现，对于这个“有态度的公寓”，业内不仅仅是赞美之声，质疑者也众，可谓“毁誉参半”。那么对于传统的房地产来说，这个公寓到底意味着什么呢？
you+的搅局
如果没有雷军参与，“you+国际青年公寓”项目也只是个有意思的“群租”项目。它允许居住者对租住空间进行，退租后还不需要恢复原貌；它进个门都需要“过五关斩六将”，突破重重；它将公寓的一层开辟成所有租客的客厅，、观影、会客、泡吧甚至办公，都随意。而且，you+国际青年公寓还有一个“租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。
显然，这种模式不同于我们司空见惯的租房模式，更像一个长期版的国际青年旅社，只不过公寓毕竟不是行色匆匆的旅社，相对长期的居住可以使得居住者之间形成更稳定的社交关系。这样的特点使得这个项目的出发点在于社交，而不是居住，因此，you+国际青年公寓被定位为：一个年轻人的社交平台和创业。
也正是这样与众不同的特点，在短短5分钟内吸引了雷军，决定入股项目投资方——顺为基金，并表示“给的年轻人一个家”。
事实上，从之前的采访资料中可以发现，雷军对开发公寓早有想法。据悉，今年2月，万通控股董事长冯仑就曾透露，小米正在研究互联网如何影响和改变房地产。2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。
在这样的背景下，雷军迅速拍板加入you+国际青年公寓，让已经开始有危机感的房地产行业更为微妙。已经成功吸纳无数粉丝的“小米模式”方移植到房地产行业会带来怎样的变化？这也正是行业巨头万科正在思考的问题。
在考察了小米、腾 讯、阿里巴巴后，万科董事长郁亮抛出了这样的疑问：“未来房地产行业会不会出现类似‘小米’的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序，甚至取代以万科为代表的行业传统模式。”
如今，搅局者来了。
明年春节项目落地
据记者了解，目前，除了广州正在运营的两家店，you+国际青年公寓已经有8家店正在修建，分布在上海、和广州。
you+国际青年公寓的创始人刘洋在接受京华时报记者采访时表示，明年初苏州桥店和上地店将开业，其中，苏州桥店下个月会预订。“苏州桥店做的是创业社区，到时会吸引很多创业者来这里工作生活娱乐，大家不仅可以在一起研究项目，还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补。”
据悉，苏州桥项目将是一体化创业社区，总共能容纳500人。客厅会做得更大，并且提供办公席位，还能就地注册公司。社区内配备了视频会议系统，并且将是全球第一个万兆宽带接入的社区。租住配比也会倾向于创业者，剩下的以投资经理、法律人员、会计等按一定配比分配。
“我们目前的重心是想把正在运营的店服务做到最优，体验做到极致，另一个重心就是明年即将开业的创业社区，希望能把的创业社区做成一个创业孵化，从而带动中国创业的大浪潮，全国各地都有一大批创业者，他们都需要这样一个有温度有亲情有支持的社区来帮助支持他们，希望有识之士和各级能与you+一起共同搭建这样一个创业者的平台。”刘洋告诉记者。
质疑声四起
对于该项目，部分房地产业内人士并不看好。
“不看好，不管投资者是谁，不管是雷军，还是马化腾，都应客观看待，按这类产业客观规律运营，依法运营，所谓‘互联网思维’是另外用何种方式‘买单’的问题，著名的表述公式‘羊毛出在狗身上，让猪买单’，明显一个赔钱的投资，如何找到买单的猪，我在看。”房协秘书长陈志在接受记者采访时表示。
中原地产首席分析师张大伟认为，小米公寓如果要成功，房租必须起码可以覆盖物业资产价格的资金成本。否则就只能违法。举例来说300万的房子如果年租金没有15万以上，就没有办法干，有意向的企业大部分都是可能有闲置厂房等盘活需求。
亚豪机构市场总监郭毅也认为，小米公寓这种先天在产权上就很模糊的项目，风险其实是很大的，这种模式，如果土地性质没问题，投入产出比就会很低，如果投入产出比高，土地性质的问题会是这个项目能否持续产出的最大风险。
除了土地和投资回报等问题以外，其商业模式也遭到业内质疑。
“所谓商业模式其实就是一个典型的白领公寓运营模式，这种模式完全不稀奇，在做的企业也不在少数，包括新派公寓、魔方公寓等。和这些白领公寓相比本项目没有任何优势，除了雷军有相关资金投入外，其他也没有特别之处，甚至从一些记者采访的照片来看，旧仓库的公寓，中下，采光一般，走廊脏乱差。仅靠所谓的公共客厅、几座沙发、免费看看电影、喝喝咖啡（应该收费）、吹吹牛皮、谈谈创业、谈谈理想，再加上所谓“政策”，如果这些也算核心竞争力的话，那真要为他们捏把汗了！”克 而瑞信息集团董事长丁祖昱直言。
支持者众多，当然，赞同者也不在少数。
合作建房第一人于凌罡对这种模式较为认同，他在接受记者采访时表示，应该鼓励这种创新，小米做这个有优势，有各种资源，如果有条件，他也会考虑做类似产品。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，这种产品的出发点是好的，如果价格不离谱、地段也不错的情况下，是有发展前景的，因为它在一定程度
上迎合了有创业需求和社交需求的年轻人的口味。但就目前而言，该产品最多对租赁市场产生冲击，对买卖市场的影响非常有限。
记者在调查中发现，号“天下第一八婆”给予了深入的解读，其作者“柚子小俊”表示：“当然以卖房子的思以简单租金计算，去看商业模式，尤其是刚刚萌芽的商业模式，雷军被你们拍死也正常。房地产的思维，是什么？是买地是建房子买房子。房地产职业经理人的思维是什么？是简单的投资回报率计算，是简单的售价计算。雷军若和大多数的人想法一样，他就不叫雷布斯。”
“柚子小俊”认为，该公寓最大的一个亮点就是参与性能够植入此类住区的空间中。尤其是随着购房群体进入了90后等环节，很多职业观念确实会有转变。这也是小米涉足房地产业务对需求进行追踪的考虑。毕竟未来专业化、多元化的物业开发是符合个性化的市场需求的，针对特定群体的住房类型也会有市场。尤其是智能家居生活、租售灵活模式为一体的住宅，更容易迎合市场。
房企应该学习什么？
面对质疑，刘洋告诉记者，在运营模式上，you+的核心其实是建设青年社区，目前两家在营业的店运营状况良好。投资回报上，做you+是个不赚钱的事，我们做you+也不是为了赚钱，而是为了圆梦，目前两家店只实现微薄盈利，所以很长一段时间确实不会看到丰厚的投资回报。
“我们没有想过去取代现有市场上的什么，我们和雷总也没有像上说的一样想房地产业，只是因为体验过都市年轻人的辛苦生活，想做点事，让年轻人生活得更快乐。”刘洋说。
对于“you+国际青年公寓”，京汉置业集团营销副总监赵四海则表示，一件事都说好不能干，都说不好也不能干，喜忧参半最好。在众多业内人士看来，更为重要的也许是传统房地产行业能从这个新事物中学习到什么。
C RIC研究中心傅一辰认为，从他们的运作模式上来看，似乎并没有特别突出和值得房企学习之处。但是，这些互联网企业以往的运营思，能引发房地产行业的三点思考：首先，如何进行品牌建立和营销推广；其次，怎样提高以人为本的服务意识；最后，品质和务实是基础，也最关键。
“对于房地产行业来说，互联网企业能带来的仅仅是一种运营思，能对房企的品牌推广和后续服务起到辅助作用。传统的房地产企业不会被，只会在学习中提高。但若是把互联网企业的模式当成运营核心却忽略了基本品质，那真的离被取代不远了。”傅一辰说。
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